甩名轉按
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在香港,最穩健的投資非置業莫屬。由於政府推出額外印花稅,令近期原本聯名持有物業的夫妻或近親,都會先轉換業權,令其中一方回復首置身份,以節省印花稅洗費,市場俗稱「甩名」,早前因有名人夫妻也選擇以甩名方式再置業,令甩名再置業這個模式受到大眾關注,我們MAKS按揭專家亦不時收到這方面的查詢,在這裡先解釋當中的操作,讓大家有初步了解。
甩名業權需付印花稅
聯名物業夫妻各佔50%業權,若果丈夫可將業權全數賣給妻子,俗稱「甩名」,就可以回復首置客身份,丈夫在再買樓時就毋須繳付15%印花稅。留意因為是將業權「賣」給對方,聯名轉單名在法律上是一宗正式的買賣交易,需繳付印花稅,計算方法根據業權百份比,通常夫妻甩名都是50%業權轉讓,印花稅就以樓價50%計算。有時樓宇業權可能更分散,例如兄弟姊妹共同持有,普遍出現於遺產承繼,多人持有業權的甩名程序較複雜,印花稅計算就根據所轉換之百份比。附上從價印花稅表供參考。需留意,法例規定,此舉不能為「代為行事」,即甩名的情況下,授方不能為賣方持有,必須要是為自己持有,否則屬於違法,詳情可聯絡咨詢物業顧問意見,或者法律意見。
近親轉讓額外印花稅不適用
坊間有傳以送贈樓契的方式轉贈甩名,就不需繳付印花稅,事實非然,送贈樓契亦需繳付印花稅,而物業未來五年內,大部分銀行都不願意承造按揭,因此一般都不會採用。事實上近親(父母、子女、夫妻、兄弟姊妹)之間甩名買賣,就算授方持有另一物業,亦不需要繳付15%額外印花稅。另外值得一提的是政府的額外印花稅,即三年內轉售物業的俗稱「罰稅」,在近親轉讓之中亦不適用。舉一簡單例子,三兄弟共同擁有一個物業,大哥甩名將三份一業權轉售二弟,二弟隔天再甩名將三份二業權全數轉售三弟,二弟亦不需繳付額外印花稅。不過需要留意必須是交易完成後才可以承造按揭,否則以確認人身份進行買賣的話,亦是無法承造按揭。
甩名後可造高成數按揭
「甩名」後賣方回復首置身份,置業時就當成首置,在承造按揭時,最高可承造九成按揭,還款期30年,但原本的物業授方在再造按揭時,最高只可造八成按揭,此點值得特別留意。再者,亦需留意由共同供款人變為單一供款人,需有足夠入息通過壓力測試,若在決定甩名前能預先批核原有物業的按揭,甩名就甩得更安心。眾所周知,按揭預先批核服務已從市場消失,那麼,如想妥善安排甩名,過程中安枕無憂,有什麼途徑?當然是選擇MAKS置業按揭專家的甩名代理服務!
MAKS甩名代理服務全面到位,考慮周全,從客人角度出發,對於物業為多人持有的複雜甩名程序,MAKS甩名代理服務就更為必要。MAKS置業按揭中介為甩名的物業提供獨立第三方估價,以較合理的估價以便節省印花稅,甩名時因亦為一宗樓宇買賣,當中合約、律師樓等MAKS亦會貼心安排,最理想的,是MAKS提供全港獨家的「現居甩名預先按揭批核服務」,原有物業在甩名後的按揭安排亦一蹴而就,即聯絡MAKS置業按揭專家了解「甩名代理服務」,34年地產按揭經驗,專業可靠,每位客人均有兩位同事跟進,服務貼身穩妥,甩名輕鬆無煩惱!
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