印花稅
*首置物業之物業印花稅率
《2023年2月22日更新》
高成數按揭，泛指一般高於7成按揭之住宅物業。很多買家都會稱之為二按，其實更準確的說法應為按揭保險。按照2023年7月7日香港政府宣布之按揭保險新規例來說，1250萬以下物業最高可承造八至九成按揭，最高金額為900萬貸款金額，以低為準。
一般按揭 VS 高成數按揭，利率上有多大分別呢？
其實兩者並無分別，因為全數都是由銀行提供貸款，只是高於7成按揭，需要由按揭保險公司提供擔保，萬一業主斷供的話，風險就由按揭保險公司承擔。當然，有權利就會有義務，因此承造高成數按揭的業主，則需要支付額外的按揭保險費用。值得一提的是，該保費計算方法是按整個貸款計算，而非七成按揭以上部份計算，假設買家購入之物業為800萬，承造九成按揭，實際貸款金額為720萬，按揭年期為30年，如此按揭保費則為720萬 X 5%，金額絕對不是小數目。唯一般按揭保險批出後，保費都會有折扣，一般可有七折左右。而按揭保費亦可向按揭銀行一併借入以作支付按揭保險費之用，按上述例子，就可以借入720萬，保費加於其上，一併分為30年供款。當然，業主也可以按年支付，但一般很少選擇會這樣做，因為保費相對會更貴一些。
除了上述所提及需要留意事項外，亦須留意壓力測試，一般來說都需要通過銀行之壓力測試，按CAP加2%後，不能超過入息之60%-70%不等，因不同銀行而異，詳情可以與我們按揭專員查詢了解。
購置物業都會涉及印花稅，而計算方式基於香港稅務局的資料如上，可以作為參考。
而當首次買入住宅或稱首次置業時，可基於上述資料計算，這也同時適用於任何類型物業，包括住宅，工廈，商廈，車位，地舖。不同之處在於進行第二次購置物業的情況，當持有一個或多個住宅物業的情況下，再購置住宅物業則需以買入價之15%作為從價印花稅，但此情況只適用於住宅。
例子說明，假設名下已持有一個住宅，再購置另外一個住宅的情況下，則需要繳付樓價之15%作為從價印花稅，這點比較容易明白。若名下持有一個非住宅物業，比如是工商廈，車位，或者地舖，並再購入一個住宅物業的話，則仍只需要繳付基礎的印花稅，又若名下持有一個住宅物業，再購置一個工商廈，車位或商舖的話，印花稅則仍以基礎印花稅作為計稅基準。簡單來說，15%之印花稅只對名下持有多於一個住宅物業的業主產生影響，如名下持有之物業並無住宅的話，則無需理會。
近親轉讓計印花稅方法
近親共同持有住宅物業，乃是常見情況，近親所指的是父母子女、兄弟姐妹、夫妻，有時因為資產上需要進行調配，令持有業權者退出或加入，如加入的業權擁有者本身又有物業，印花稅應如何計算呢？簡單來說，首先擬定業權變更的受者是否近親關係，如果是的話，印花稅以業權轉讓的比率並以基礎印花稅計算。例如丈夫將50%業權轉讓給妻子，那印花稅就是樓價的50%再根據金額以上表方法計算。
但如果相關人士非近親的話，例如祖父轉給孫子，則需要考慮的地方更多，例如賣出業權者是否持有物業超過3年，又需要考慮業權受方是否有其他住宅物業。正如上段所說，如果受方持有的物業而非住宅類的話，仍以基礎印花稅計算。
節省印花稅，以饋贈方式轉送
有些客戶會問到，物業以饋贈方式轉名給他人是否可節省印花稅？答案是否定的，因為現在以此方式轉讓業權時，稅局仍然會以估價作為計稅基準收取受方稅款，而該物業因為涉及無償饋贈的方式轉變業權，基於破產條例所衍生的風險，銀行一般5年內都不會提供按揭借貸給相關單位。所以，業主以買賣方式轉變業權，在定價上更有彈性，相比以稅局自行估價應更為有利，因此以買賣方式處理業權更替的話，印花稅可能低一點，而日後又能獲得銀行按揭。根據上述種種情況，並不推介以饋贈方式進行業權更替。
每次業權轉變都可能出現不同的情況，想了解更多，先咨詢專業人士會更為放心。
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